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宋庄房讼风波再起 艺术家要腾退农民房吗?

2018-06-23 18:33 来源: 《中国经济周刊》2018年第19期 作者:胡巍


注:本文刊发于《中国经济周刊》2018年第19期

▲ 艺术家马万明在辛店村的住宅,门前被村民堆放土堆,门上写着“此房有争议”。
《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

 

宋庄房讼风波再起 艺术家要腾退农民房吗?


《中国经济周刊》 记者 胡巍 | 北京报道
责编:陈惟杉 

“宋庄房讼已结案数年,但其缘起的社会原因并未完全消除,由其催生的判决模式也发人深思。”原北京大学法学院教授、曾担任华中科技大学法学院首任院长的罗玉中在2013年出版的《宋庄房讼纪实》一书的序言中写道。

自2006年起,曾在北京市通州区宋庄镇购买村民房屋的10多户艺术家被陆续起诉,农户以买卖合同无效为由,要求收回曾经售出的房屋及院落。一系列房讼中,最具代表性的李玉兰案最终在2009年6月结案。

罗玉中写道,农民10多年前将废弃房屋卖给画家得利,没想到数年间房产升值10倍以上,于是又通过诉讼讨回房子,人们对此莫之奈何,因为买卖合同属于“违法合同”。

李玉兰案经法院审理,判决双方房屋买卖合同无效,原房屋出售者马海涛支付李玉兰房屋及添附部分价款9.4万余元,李玉兰腾退房屋,同时认定马海涛为导致协议无效的主要责任方,应按七三开承担责任。法院委托有关部门对涉案房屋宅基地区位价值进行评估,评估总价为26.47万元,法院依此价格的70%计算,确定马海涛向李玉兰赔偿18.5万元。马海涛向李玉兰共计支付约28万元。

李玉兰案终审判决后,类似纠纷多参考此案判决模式,并大幅减少,宋庄房讼似乎偃旗息鼓。

然而,正如罗玉中所言,房讼“缘起的社会原因并未完全消除”。自2017年起,又有约15户买房的艺术家陆续被当地村民起诉。2018年4月28日,当卖房者周建国(村民)一家强行滞留买房者张海涛(艺术家)家中时,宋庄房讼再次进入公众视野。

 

>> 因拆迁临近所以收回房屋?

2001年6月16日,张海涛向宋庄镇辛店村村民周建国付款,并签订合同购得现在居住的这处房屋及院落。

“宋庄作为艺术家集聚地始于1994年,有300多人购买了当地农民宅基地上的房屋。”张海涛向《中国经济周刊》记者介绍说,“当初买房时,我们并不知道宅基地不可以在村外买卖,我想周建国也不知道。我需要房,他们又想卖,买卖就这样做成了。”

周建国及其儿子周金勇在接受《中国经济周刊》记者采访时也强调说,卖房时,尚不知宅基地不得转让给非本村村民。但他们一再提醒记者,当年的房屋买卖契约上写着“卖方将个人所有的旧房七间,以总价为叁万伍仟元的价格,卖给乙方(即张海涛)”,“我只卖了房,没有卖地。”但记者注意到,契约中标识了区域使用范围,其中包括现有的院落。

对于为何收回房屋,周建国解释说,“现在一家有13口人,只有一处宅基地,孙子孙女面临结婚,我需要房,这才要回这个房。”

但在张海涛等购房户看来,周家收回房屋与近来辛店村可能面临拆迁有关,拆迁可以获得大额赔偿款。记者注意到,周家目前要求收回的,不止张海涛这一处约650平方米的房屋及院落,还包括同期出售的其他至少3处房地。

值得一提的是,周家向法院起诉张海涛,要求判定当年买卖合同无效,此事发生在2017年4月,而当年4月至8月,周金勇还在帮张海涛在这块地上修建新房。

张海涛说:“宋庄第一波房讼后,大家都已知道宅基地转让的限制,但两家人未发生纠纷,相处融洽。周金勇从事建筑,当我在后院建房时,便请他承建。”

既然周家已经起诉张海涛,又为何要为张海涛盖房子?周建国说:“当时决定建房,我和张海涛达成口头协议:我出地,他出钱,房子建成后有我一半的权属,何乐而不为?”

2017年8月份房子建好结算完工程款后,当月17日,张海涛收到法院的传票,这才得知早在当年4月就已被周家起诉至法院。张海涛疑心,一切是周家有计划进行的,“当时已有拆迁传闻,新建房屋很快就不会被批准。周家赶在2017年给我建房,有可能就是为日后收回房子、获得更多拆迁款做准备。”

 

>> 买卖合同被判无效,卖房人强行滞留张海涛家中

收到法院传票后,张海涛准备应诉。其代理律师、北京盈科律师事务所的李由军告诉记者,自李玉兰案以来,类似纠纷通常会走三道程序:原房主起诉购房者,要求判定当初合同无效;如合同无效,原房主会起诉购房者,要求购房者腾退房屋;如判决要求腾退房屋,购房者再反诉原房主,要求原房主赔偿购房者因合同无效而造成的损失。李由军透露,此次房讼,他们也计划参照这三步走。

2018年3月2日,北京市第三中级人民法院对合同一事做出终审裁定,判决当年房屋买卖合同无效。

张海涛认为,合同虽被认定无效,但腾退的判决没下达前,他仍拥有房屋及院落的居住权和使用权。

周金勇说:“就腾退事宜,我们曾试图起诉张海涛,但有法院工作人员建议我们私下协商,并口头告知此类起诉通常不会被通州区法院受理,故而放弃。所以张海涛所强调的那套法律程序,我们如何走下去?”

4月28日早上8点左右,周家一度进入张海涛在后院新建的起居所,主张协商补偿并收回房屋。

此前两家已有过接触,协商的基本出发点分别是:张海涛主张对房屋及土地全部进行评估,以此计算经济补偿,这也是当年李玉兰案的解决办法;周家则主张评估房屋,但土地不进行补偿。

鉴于分歧难以弥合,张海涛此后不愿再私下协商,主张走法律程序。当4月28日周家进入张海涛家中时,张海涛便希望周家人离开,再寻其他方式解决争端。此后周家人虽退到室外,但仍滞留院内,拒绝离开,并对张海涛家实行断电。

▲ 4月28日周家强行滞留张海涛家后,张海涛在家门上贴出警示。
《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

▲ 宋庄专门成立了艺术家党支部,现任书记正是崔大柏。
《中国经济周刊》记者 胡巍 摄

 

2017年的新一轮房讼中,在既无补偿、也无腾退判决的前提下,已有艺术家屡遭原卖方骚扰,甚至房屋被强占,被迫离开。张海涛的朋友马万明即是其中一例,并遭村民打伤。

周家人的滞留持续了约12小时,其间张海涛两次报警无果。天黑后,在基层干部的调解下,周家人离开,并恢复张海涛家供电。李由军律师向《中国经济周刊》记者透露,周家涉嫌非法入侵住宅罪,他们已经决定起诉。

但周家不认同当年李玉兰案原房主赔偿购房者因合同无效而造成的损失的方式,还认为此次纠纷与李案并无可比性。周建国认为,“地是公家的,在我行使使用权过程中,如果国家把地征去,我可能受益,但张海涛不能得到补偿,因为国家的意见就是,不许本村土地转让(给村民以外的)他人。”

周金勇说:“(法院判定)合同无效后,不管土地还是房子的使用权,名义上已经是我们的。但牵扯到补偿问题,他当年买的房子随着时间有了升值,包括他对房子有自行的修缮和建设,所以我们可以对此进行一些经济的补偿。”周建国又说:“在未给张海涛房屋的补偿前,我并不主张房子已经归我所有。但在土地的问题上,他根本无权与我谈。”

4月28日的事件发生后,在现场处理的当地基层干部表示,请两家人5月2日参加由镇政府出面主持的协调会。周家告诉记者,该协调会已按时举办,但两家并未直接参与,而是由画家协会方面代表张海涛、辛店村支书吕国栋代表周家,与镇政府官员共同协商。记者目前未获知确切的调解结果。

就在记者发稿前两天,即5月8日,张海涛家中再次遭遇断电。

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宋庄正在规划建设“艺术小镇”
房诉风波会否从此终结

《中国经济周刊》 记者 胡巍 | 北京报道

 

>> 宋庄的两位关键人物

“‘圆明园画家村’的聚集规模在1992—1993年达到高峰,1995年被驱散,1994年第一批艺术家从圆明园迁到宋庄,2000年初宋庄艺术家的聚集已成规模。”被称为“中国当代艺术教父”的栗宪庭曾这样介绍宋庄画家村最初的形成。

“事实上,自圆明园艺术村被驱散后,艺术家到宋庄的初期,他们面临的是和圆明园艺术家同样被驱赶的命运。是(小堡村)村支书崔大柏力保艺术家,才让他们能够在宋庄待下来。其后,宋庄艺术园区建设才成为可能。”栗宪庭说。

最早入驻宋庄的艺术家张惠平告诉《中国经济周刊》记者:“最初我们离开圆明园寻找安身之地,类似宋庄的北京村镇很多。在宋庄,小堡村与其他村庄也没有区别。之所以在小堡形成最大集聚,完全是因为这里的崔大柏书记采取了开放态度。”

《宋庄房讼纪实》一书的作者、《海南法制报》前总编辑、宋庄艺术家王立则总结,崔大柏接纳艺术家来小堡村买房租房,有大致三条理由:1.房子大量闲置,不让老百姓拿自家房子赚点钱,逻辑上有问题。2.村民可以在艺术家那里干点泥水活、装修活,挣点儿钱。3.艺术家安分守己,没有给村里带来危害;而且他们都是高学历、有素质的人,身上的“潜在价值”,将来会给村里带来正面影响。

崔大柏让艺术家在宋庄,尤其是在小堡村形成了集聚;而从全镇层面打造文化产业的另一关键人物,是该镇原党委书记胡介报。

胡介报在接受《中国经济周刊》记者采访时回忆:“来宋庄之前,我在永顺当镇长,那里以城市建设为主,大搞房地产开发,但我本人有文化产业的情结。2001年,我读到一篇题为《苏荷》的文章。苏荷是美国纽约近郊的一个地方,曾是工业区。二战后,很多兵工厂倒闭,然后艺术家来到这里,把废旧车间改造成工作室,又逐渐衍生出酒吧、画廊,形成一个当代艺术集聚区,后来也成为美国当代艺术的代名词。”

“我2004年2月来宋庄镇当书记,第一件事情是调研。这里以农业、工业为主,污染企业较多。当时国家有个宏观政策,现有工业大院停摆摘牌,宋庄一些盖好的厂房处处空置,也没人来投资。农民住宅大量闲置,达到46%左右。” 胡介报说。

“调研还发现一个我之前不知道的情况,就是艺术家集聚,小堡村有164位,宋庄总共316位。但他们以从事当代艺术为主,还是被边缘化,当做不安定因素被驱赶。《苏荷》那篇文章又在我心里激活了,就考虑能不能打造一个中国的苏荷。后来镇里研究认为,艺术家集聚这一要素,完全可以引导和发展利用。”胡介报说。

胡介报回忆:“(2004年)7月结束调研,8月去城里和艺术家朋友交流,包括栗宪庭、方力钧等知名艺术家,镇里还有崔大柏、李学来等干部。我就问,宋庄能不能借助艺术家要素,打造一个中国的苏荷。方力钧认为可行,还提出就叫中国的宋庄。”

“栗宪庭又提出一个尖锐的问题:‘您来宋庄任职是只干三两年,还是真想干件事?文化产业不能急功近利,三两年肯定做不好。’如果为了升官,文化产业就办不起来。”胡介报说,“我回答栗宪庭,作为个人,我可以向组织提请求,只要不是犯了错误,或者到了该退休的时候,不要轻易把我调离岗位。这样大家都表示认可,支持打造中国宋庄的文化产业。回到宋庄我们又继续调研,起草文化产业实施纲要。宋庄的规划,都是这些艺术家一同参与制定的。”

胡介报说:“把文化产业作为地区发展的方向,就必须服务好艺术家,他们是核心要素。很快,村民的观念也转变了。我到来之初,还有人把艺术家打了,我和崔书记一起去艺术家那里赔礼道歉。所以这还是一个认知问题,如果你把艺术家当做不安定因素,那他们就成了眼中钉肉中刺,你就会天天找他们麻烦;如果你认为他们是产业发展的核心要素,他们就成了这个地方的宝贝。”

2011年,当胡介报从镇党委书记的职位上退下来,宋庄已成为北京市先行先试的文化创新区、中国最大的艺术家集聚地。

 

>> 风波的深层原因:艺术家进村未形成产业,村民未受益

与退下来的胡介报不同,已经61岁的崔大柏仍在小堡村党总支部书记任上,并担任宋庄艺术家党支部书记。针对近来房讼案的二度爆发,他认为这是社会进步和农村发展到一定时期的产物,“当中涉及的产业问题、析产问题、未来发展方向问题,要陆续明细化、精准化。”

崔大柏说:“艺术家与村民发生纠纷,与这一点有关:艺术家入驻辛店村,没有给村民、村委会带来经济效益。究其原因,是因为艺术家的引进未在当地形成产业。”

他解释说, “引入艺术家,通过产业使老百姓得实惠,村委会必须站在一定高度,提升产业规模,比如解决停车、绿化、上下水、用电等生活配建的问题。当艺术家本身被孤立,没有形成产业链时,村民不能得到实惠,也会对艺术家的态度产生左右摇摆。”

“在小堡村的发展史上,艺术家与村民通过交流,增进彼此了解,也形成了利益上的一致。艺术品在这里走向市场,流通环节带动了许多产业,比如餐饮、耗材、旅游等,旅游又拉动延伸产品,如住宿等。目前小堡村人均年收入达到六七万元,其他村可能停留在两万多元。”

崔大柏还向记者介绍了小堡村部分发展现状和未来规划:“我们还在考虑降低艺术家生活成本的问题。国家正在建设廉租房,我们也计划建设类似的项目。刚毕业的艺术学院学生不可能支付太高的生活成本,我们计划建设一批艺术家的廉价工作室。”

“张海涛与村民发生纠纷,不能完全看成一件坏事。宋庄正在根据北京城市副中心的规划打造艺术小镇,我们建议因势利导,把艺术家向艺术小镇陆续集中,把水、煤改电、卫生、安全等等问题集中在一个区域内解决。据我了解,宋庄有22个村有艺术家,让这22个村都投资建设基础设施,太分散,成本太高。目前小堡村约有3500名艺术家,相关从业人员将近一万,基建设施已经覆盖到位,可以引导艺术家往小堡及其周边地区靠拢。”

记者在辛店采访了部分村民,他们都表示生活中与艺术家鲜有交集,其到来对于本村影响很小。究其原因,他们提到一点,即辛店村的艺术家数量不足以形成产业。而对于距离约5分钟车程的小堡村,他们普遍表示羡慕,因其经济收入高于辛店。

但据多位艺术家介绍,早期在辛店聚集的艺术家数量仅次于小堡。而宋庄艺术家自发统计的一份清单上,列举了2017年以来遭遇房产纠纷的15户艺术家名单,记者注意到,其中有9户都发生在辛店村。对于发生在辛店村的房产纠纷情况,《中国经济周刊》记者联系上辛店村党支部书记吕国栋,但对方表示其个人不接受采访。

胡介报回顾了李玉兰案,这一波纠纷正是在他任上解决的,他说:“当年我接受央视采访时说:‘赢了官司输了诚信。’白岩松又加上一句:‘赢了现在丢了未来。’”胡介报并不隐瞒自己站在了支持艺术家的立场,从宋庄法庭到北京市中院的系列审理中,判决均让他和艺术家失望。

大量媒体曝光后,案件受到上级重视,北京市高级人民法院派员前往宋庄调研,后又在北京市召集知名律师、法学家座谈。直到2009年,李玉兰案获得了一个令各方都能接受的判决结果。

 

>> 如何盘活农村土地

胡介报向《中国经济周刊》记者分析说:“本轮宋庄房讼案的发生,是因为新的城市建设让村民看到拆迁的可能,在这一背景下的利益驱使。”据艺术家及村民介绍,通州正在建设北京城市副中心,辛店村与副中心行政区直线距离仅5公里左右。

胡介报进一步将问题指向土地制度:“症结就是土地政策二元制,农民不具有对土地的支配权利。农村土地归集体所有,不许农民转让,堵死了农民发展的一条道路。实际这种策略,极大限制了城市的智力资本、企业资本、金融资本向农村转移。”

栗宪庭还认为,艺术家或其他城市居民去农村买房,与城市化进程中农民进城和转为城市居民,大量造成农村房屋闲置有关,这种情况的发生合情合理,只是国家缺乏相应政策去应对新情况。

胡介报说:“农村土地制度的改革已经开始,正在一些地方进行试点。但步子还有望迈得更大,因为试点仍然围绕房地产,集体土地仅用于建设租赁房,不是从农民角度出发,如何盘活农村资本,使农村城市化、农民市民化。所以未来还有改革空间,比如土地用于产业发展,配套的房地产要凸显产业特色。”

“小堡的文化产业,也会带来房租、房屋价值的上升,但它是以产业为引导、为需求的房地产发展,是文化产业的配套,而不是以房地产为需求的产业发展。最初宋庄的规划,就是50%的产业用地,50%的配套用地,配套就包括住宅、公共设施等等,就是把产业放在首位,其他作为配套。以产业为主导,以配套为服务,所以盖房子就不是用来炒的,而是用来服务的。”

 

 
▲ 2018年第19期《中国经济周刊》封面

 

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